Projet immobilier : connaître les coûts réels de votre acquisition

Vous avez pour projet d’acheter votre résidence principale ? De la faire construire ? La question du budget s’avère bien entendu fondamentale. Cependant, estimer son budget et s’y tenir ne sont pas toujours chose aisée… Voyons ensemble les bonnes pratiques à adopter en la matière et les différents frais à anticiper avant de se lancer.

Coûts bancaires

Comme la très grande majorité des acquéreurs, vous allez certainement souscrire à un crédit bancaire pour l’achat de votre bien. Cependant, avant même d’entreprendre les démarches en ce sens, tenez compte de l’ensemble des coûts pour votre future acquisition.

Au niveau de la banque, justement, sachez qu’un organisme ne pourra vous concevoir un prêt si votre taux d’endettement mensuel dépasse un certain seuil (généralement 33% soit un tiers de vos revenus, seul ou à deux). 

Prenez également en compte l’assurance de prêt immobilier : si celle-ci n’est pas obligatoire, elle reste vivement préconisée pour pouvoir honorer le crédit en cas d’imprévu, et prendre cette assurance augmentera vos chances de voir votre demande de prêt acceptée. En termes budgétaires, comptez environ 30% du montant total du crédit immobilier.

Frais notariés

Or frais bancaires, vous aurez bien évidemment le coût le plus important, à savoir : celui du bien à acheter. Cependant, ce prix n’est pas fixe dans le sens où vous devrez y ajouter les frais notariés. Ces derniers sont proportionnels au prix d’achat du bien, bien que souvent plus élevés dans le cas d’un bien ancien.

On estime qu’en général, les frais notariés s’élèvent entre 7 et 8% du prix d’achat du bien ancien contre 2 à 3% pour du neuf. Soit, pour un bien ancien d’une valeur de 350 000€ un peu plus de 26 000€ contre 8750€ pour du neuf !

Les droits de mutation, appelés aussi droits d’enregistrement, représentent la partie la plus conséquente de ces droits notariés (environ 80%) bien que plus élevés pour de l’achat de bien ancien.

On trouve ensuite les émolument du notaire, c’est-à-dire sa commission, réglementée selon un décret et variant selon le prix du bien concerné.

Enfin, les débours qui correspondent aux sommes qu’avance le notaire pour intervenants et autres formalités administratives (ex : cadastres, extraits d’état civil etc.)

Coût de construction

Si vous comptez acquérir un bien sur construction, attention au coût au m². Celui-ci est en effet extrêmement variable selon le type de construction mais aussi l’emplacement géographique du futur bien. Un coût global extrêmement variable puisque certaines maisons en kit se vendent à environ 1000€/m² tandis que dans les cas les plus chers, pour une maison écologique par exemple, il vous faudra probablement prévoir le triple, si ce n’est plus. 

Cependant, ce coût initial important permet à terme de bénéficier d’un logement moins énergivore et donc de réduire vos factures mensuelles en plus de votre empreinte écologique, ce qui nous amène au dernier point.

Travaux et rénovation

Occuper un nouveau bien suppose également de se l’approprier, ce qui passe par l’achat de nouveau mobilier, de décoration… mais également très souvent de travaux voire de rénovation. Peut-être aurez vous par exemple besoin de détruire ou ajouter un mur, ou simplement d’effectuer des petits travaux d’embelissement ? Ou encore de changer du mobilier fixe plus performant ou peu adapté à vos besoins (ex : remplacer une vieille baignoire par une douche à l’italienne).

L’ensemble de ces “petits” travaux et achats cumulés représente ainsi un certain budget. Dans d’autres cas de figure, en particulier pour de l’achat de bien ancien, vous souhaiterez peut-être améliorer la performance énergétique du logement. 

Si des aides de l’Etat rendent ces travaux plus accessibles, elles ne prennent pas l’ensemble de ces rénovations en charge. 

L’isolation thermique, un nouveau système de chauffage ou encore le remplacement des menuiseries vous permettront, à terme, de diminuer sensible votre consommation d’énergie et donc les coûts associés, mais nécessitent, comme lors de l’acquisition du bien, de mettre la main au porte-monnaie pour des sommes souvent conséquentes.